在百度输入“国五条 避税”的关键词，竟然有超过300万条的检索结果。记者在调查中发现，这些攻略中既有部分合理的避税措施，又有不少涉及违背社会道德基准乃至违规、违法的荒唐做法！

　　虚假离婚避税？荒唐！

　　夫妻共有房产

　　“中介给我支的招居然是让我先离婚，然后和买房人结婚，最终把房子过户给她。”卖房人陈先生回忆起前几天去一家房产中介听到的“避税绝招”，至今哭笑不得。

　　陈先生名下共有两套住宅，最近他准备卖掉其中的一套，中介告诉他，这套房虽然满五年但非唯一住房，要缴纳高额的个税，属于目前二手房市场最难卖的房子。

　　为了早点卖出房子，陈先生跑了好几家中介公司。不少中介都建议他要么降价，要么过段时间再卖。陈先生告诉记者，“其实我已经降了不少钱，但很多人一听说不是免税房，谈都懒得谈。”这时，中介给陈先生支了一个招——假离婚。

　　据说，如果陈先生真这么做，他为二手房过户支付的费用只是“结婚、房产证加上对方姓名、离婚、房屋过户给对方”的四步手续费。只要花几百元，就可以免数十万元的个税。

　　但陈先生承担的风险是，如果离婚后妻子不愿复婚，那就是“赔了夫人又折兵”。

　　北京中允律师事务所合伙人商宏冬律师告诉记者，我国《婚姻法》明确规定，复婚一定要双方自愿并共同去登记。如果假离婚后夫妻发生纠纷，一方不愿意复婚，假离婚就会变成真离婚，已分割的财产也很难追回。

　　“《合同法》规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效，”商宏冬告诉记者，“因此，如果证据确凿，为了买房进行的离婚、结婚，其真实意图并非婚姻的终止或存续，所签订的合同，也不受法律保护。”

　　事实上，虚假离婚避税者承担的将不止是婚姻破裂、金钱损失的风险，这种有碍公序良俗，击破道德底线的做法，还将使虚假离婚者面临社会舆论的巨大压力和谴责。

　　阴阳合同避税？危险！

　　升值较快房产

　　“您的房子不符合免税的条件，但我们可以把您的网签价做低一些，尽可能接近‘区域指导价’。个税缴纳的基数低了，税也就少了，房子也就好卖了。”记者在很多房屋中介都听到这样的说法。

　　“税务部门没有‘区域指导价’这个说法，只有一个‘最低计税价’的概念。”5月10日，记者拨打了朝阳区地税局办理二手房交易税费缴纳的第六税务所的咨询热线，税务所的工作人员告诉记者，“最低计税价”是不断变化的，网上流传的所谓价格表并不准确；更重要的是，这一价格绝不会事前透露给任何个人或中介机构，以避免被用来做“阴阳合同”。只有去缴纳二手房交易税费时，如果合同上的成交价低于最低计税价，才会告知纳税人要按这一价格来计算税费。”此外，记者还拨打了海淀区地税局的咨询热线，得到了类似的答复。

　　一位业内人士告诉记者：“‘区域指导价’是中介行业内的说法，也就是‘最低计税价’。很多中介声称自己知道‘区域指导价’，是因为在某个区域的从业时间久了，交易次数较多，能大致估计出一个接近‘最低计税价’的价格来，但并不会百分百准确。”

　　记者在朝阳区青年路上的一家房屋中介了解到，一位房主三年前在这里买了一套158万元的住宅，现在这套房的市场价是280万元，中介估计“区域指导价”应为210万元，便以此制定了网签价。中介人员告诉房主，这套房的原值包括按揭的银行利息、装修费用、营业税和上次契税在内的各种税费。在压低网签价后，用210万元的网签价减去原值，差额只有5.74万元，按20%计算，只用支付1.15万元的个人所得税。

　　不过，这套房的买方可就颇感压力了。尽管通过做低网签价，少负担了个税，但由于银行贷款是根据网签合同来办理的，因此首付被大大增加了。

　　商宏冬认为：“目前这种阴阳合同的做法在一定范围内被变相默认存在，并不等于其合法，其本质上还是偷税漏税，如果数额特别巨大，一旦被查处需要承担刑事责任。”

　　延期付款避税？太慢！

　　未满五年唯一房

　　“满五年唯一的房源现在太紧俏了，有套满四年唯一的房子，我们可以给您做成免税的。”杨先生最近在购买二手房时，中介给他支了一个“延期付款”的新招。

　　“具体做法是，双方先签订一份购房合同，然后我将全部购房款打到卖房人的账户里，但同时到银行申请‘资金监管’的服务，把房款冻结起来。等到明年房子符合满五年的条件时再过户，当我拿到房产证后，就可以解冻资金。”杨先生告诉记者。

　　记者向一些银行咨询个人“资金监管”服务时获悉，这种业务的适用范围广泛，而且手续很简单，双方持身份证到柜台即可办理。

　　“不过在实际执行中也还是有些问题。一是不适用于急需现金的卖房人；二是很多卖房人会觉得等一年再拿回全部房款，还不如一年后卖个更好的价钱，”这位中介门店的经理告诉记者，“真正愿意这样操作的房主并不多。”

　　避税正解

　　细算原值 合法避税

　　许多卖房人认为原值就是买房时的价格，但根据北京市地税局网站上的相关文件的解释，原值还包括第一次购房的契税、本次卖房的营业税、装修费用、银行贷款利息、公共维修基金、部分手续费等。

　　徐女士在2008年以18000元/平方米的价格买了一套146平方米的房子，这套房现在的单价是48000元/平方米。徐女士简单地按现在的市场价减去当初的买入价，再乘以20%，得出了自己要交87万元个税的数字，很是发愁。

　　徐女士来到了朝阳区地税局办理二手房交易税费缴纳的第六税务所，经过仔细咨询，才发现自己对原值的计算很不准确。

　　按税务所的提示，徐女士重新算了一回账，“当初的购房款是262.8万元，因为面积超过了140平方米，所以契税是房款的3%，也就是7.8万元；装修花了40万元，按规定，可计入原值的装修费用上限是购房款的10%，也就是26.2万元；这五年来的银行贷款利息是49万元左右；可以抵扣的还有这次卖房的营业税，也就是按照48000元/平方米的价格出售的总房款的5.5%，大约是38.5万元。这样加起来，房屋的原值就是384.5万元左右，比我之前粗算的原值262.6万元足足多了120多万元。因此应缴个税是63万元左右，比我自己原先估计的少了24万元，省出了一辆帕萨特的钱。”

　　美联市场研究部高级经理张磊告诉记者，要想充分挖掘“原值”的潜力，以上所说的契税、营业税、装修费和银行贷款的文件和票据必须保存的非常齐全。如装修费，就不仅需要装修公司的发票，还要有当初的合同原件等，因为地税部门对认定原值时所需的材料要求十分严格。不过，对于大部分卖房人来说，这种挖掘“原值”潜力的方法，仍然是最合理合法的避税策略。

　　中介协助避税将暂停网签

　　最新进展

　　5月13日，市住建委、市工商局、市发改委、市人保局联合发布了《北京市房地产经纪管理办法》(征求意见稿)，如果中介机构或业务员存在协助购房者避税的行为，最高可能面临暂停网签的处罚。

　　“新国五条”落地后，由于二手房税费政策的收紧，中介协助避税的行为频频被媒体曝光，其中包括阴阳合同、假契税发票等伎俩。

　　据中介业内人士透露，在新政执行后，免税房源确实比较抢手，不少中介之间也都以“谁能避税多”为条件拉拢消费者。

　　市住建委表示，将对房地产经纪机构和房地产经纪人员的违法违规行为实行动态管理；同时与工商等相关部门建立联席会议制度与信息共享制度。对于违规协助办理避税的中介机构或业务人员，按照有关法律法规及行政规章予以处理。

　　值得一提的是，此前北京市已经明确年内将调整最低计税价格，使其尽可能地接近二手房买卖实际价格。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，一旦最低计税价格与实际成交价差降低，阴阳合同将被最大限度规避；但对于以假发票避税的行为，还需相关部门加大打击力度，甚至将现有的部门行政处罚上升至刑法等更为严厉的处理方式。