小額法庭雖不能委請律師，但只要事證充分，審理法官經驗豐富且精明，是伸張法律權益的直接管道，值得華人善用。記者陳慈暉攝

記者陳慈暉洛杉磯報道：金融海嘯重創後，價格滑落谷底的南加房地產，不僅掀起海外華裔投資客的購屋潮，也在租屋市場形成「幽靈房東」的怪現象。這些海外華人的投資屋，通常由當初仲介購屋的房地產經紀，代為招租及簽訂租屋合約，但等房客退租，發生扣押金(Security Deposit)爭議時，不良房地產經紀才表明「只代租、不代管」，押金已繳交房東，扣押金也是房東決定，讓租客對壓根沒看過、也無管道接觸的「幽靈房東」索回押金無門。

這類與「幽靈房東」發生退租糾紛的案件，近年在南加華裔社區愈來愈多，許多租客就算被欺壓得七竅冒煙，但要跨海重洋找出「幽靈房東」困難耗時，大多數人只能自認倒楣。不過近日一宗租客透過小額法庭(Small Claim Court)，找回租賃法律公平正義的案件，為「幽靈房東」糾紛提供參考判例。

2012年2月全家在羅蘭崗租康斗的陳太太，當初透過房地產經紀租屋，房東也有一位代理招租及簽約的房地產經紀，由於房東住在東南亞，租屋維修及相關事項，都與房地產經紀聯繫。去年8月房東的代理房地產經紀發函，通知陳太太全家須於60天內搬家。

房仲承諾退錢 房東岳母攔阻

陳太太表示，他們依照要求完成打掃及搬遷。於搬出3天後，與房東的地產經紀進行還屋檢查，一切確認無問題，便繳回租屋鑰匙，房地產經紀也表示房東在同一社區的岳母會開支票，退還近1700元押金。

孰料完成還屋的3天後，房地產經紀又通知陳太太，房東岳母發現屋內角落有灰塵，地板有刮傷，須請清潔公司重新打掃，木地板則要全部換新，一切花費要從押金扣除。

陳太太與先生立即向房地產經紀抗議，怎能任由與租屋無關的房東岳母，打破退還押金的承諾，更不能同意重新鋪設地板。此時房地產經紀推托，僅是代理出租的經紀人，房東並未與他簽訂管理租屋合約，檢查還屋當天也僅是代收租屋鑰匙，押金退還仍由房東決定。

被迫赴法庭申張權益

陳太太指出，他們先後房地產經紀及房東發出兩封存證信函，要求依加州Civil Code Section 1950.5，於完成還屋後21天內退還押金，但對方置之不理，迫使他們至專門處理1萬元以下賠償訴訟的小額法庭提告。

陳太太說，小額法庭的訴訟案費僅60元。但雙方不能請律師，一般華人怕應付複雜訴訟程序，望之卻步。其實小額法庭的法官對租屋糾紛處理經驗豐富，最重要的是，要準備充分證據，來伸張提告理由。若語言不通，可於開庭日至少5天前，向法庭書記官提出申請，由不具證人身份的翻譯伴隨出庭。

陳太太訴訟案開庭當天房東未到庭。法官最初認為，房東持有押金，若不能到庭則無法開審。但陳太太向法官表示，當初是與房地產經紀簽約，押金的現金支票是存入房地產經紀所屬公司，從簽約到搬出租屋從未見過房東，且房地產經紀說房東長期住在美國境外。

最後法官要求，一是請房東岳母出庭，一是房地產經紀取得授權出庭，結果房地產經紀獲授權出庭。

陳太太找出2012年生效的加州法規「Notice of Rights to Inspection」，規定房東或代理人在房客搬離前，要先通知房客還屋的初步檢查，並且檢查過程中，要將雙方認為合理的待清潔及修理項目明確條列。開庭當天，法官即認定房東及代理房東的經紀人未遵守此法，又超過Civil Code Section 1950.5的退還押金21天限期，裁定法東須於審判後30天內歸還押金，否則將損及7年信用紀錄懲處。