自2019年以来，为了驱逐租霸，马镇江和妻子杨艳已经想不起上过多少次庭、咨询过多少专业人士、又当面交涉过多少次，却总是无功而返；直到28日，法警出面，干净利落地赶走占屋的租客一家，马镇江的噩梦才就此得以暂时落幕，他们分享经历，希望能为其他遭遇相同困境的房东提供一些鼓励和启示。

    杨艳说，她和丈夫大概在11年前，买下位于皇后区贝赛的一栋房屋，并在2016年将近乎全新房屋租给据称经营古董生意的华裔潘(Poon)姓夫妇一家，他们当时带着四个年幼的孩子，和杨艳签下了合同。开始相安无事，但到2019年起，潘姓夫妇就开始拖欠房租，「月头交的房租变成月底交」。

    2019年底，潘姓夫妇开始不交房租，杨艳多次致电他们，但他们以「正在闹离婚」为借口，推诿房租；杨艳索性上门讨租，但总是「巧合」地没有碰过潘姓夫妇，「总是碰到他们其中一个女儿，我一去，她就哭，我就心软，只能走了。」

    如此几次，杨艳和丈夫马镇江在2022年6月决定进入法律程序，驱逐潘姓一家，诉状中列出的被驱赶人分别是潘Sam、其妻子以及唯一成年的大女儿。

    在首次协商的过程中，潘Sam表示需要时间找房子，并说只需要和他签订和解协议就行，他将带妻儿离开；在2023年2月，潘Sam同意在同年7月1日前搬走，如果他不搬走，法律将会运行对他一人的驱逐程序。

    五个多月过去，潘姓一家仍未离开，本应在当年7月3日运行的驱逐程序却无法进行，「因为你驱逐的时候，如果还有其他成年人住在里面，是无法运行的」，受杨艳委托处理该案的律师周青青解释道。

    杨艳只能再次上庭，要求驱赶潘Sam的妻子和成年大女儿，在今年年初开庭时，因为潘Sam的妻子表示女儿已经离开，于是法庭在3月下达针对潘Sam妻子的驱逐令。

    在6月初，潘Sam妻子又向法庭提出，因为失业，大女儿也未找到工作，且需要扶养其他孩子，无法搬出；在开庭调节过程中，潘Sam希望宽限三个月，不过杨艳不同意，「他说等小孩上完学，在暑假找房子，可是他去年也是这么跟我说的，最后就是拖拖拖」。

    最后潘Sam说：「那就让法官判吧，反正不会让我们走的」；最后法庭要求潘Sam和妻子带着未成年的孩子在月底前搬出，否则将驱逐，「他们当时很吃惊」，杨艳说。

    28日是驱逐令运行的日子，杨艳和丈夫马镇江以及两个孩子，一早就在被占住所的门口，等待法警的到来。

    法警先进门和潘Sam交谈，随后与杨艳表示，潘Sam一直在使用欺骗手段(finagling)的手段，试图让自己未成年的孩子留下，需要通知市警共同合作。

    两分钟后，数名警员来到现场与潘Sam交涉，而另一名法警在征得杨艳同意后，换了前后门的锁；数分钟后，潘Sam和三名孩子带着随身行李，开车离开。

    法警随后给杨艳多张「合法占有通知」(marshall's legal possession notice)，潘姓一家任何人返回，杨艳都可报警逮捕他们，因为这属于「非法入侵」(tresspassing)。

    潘姓一家留下的行李对象，需要在30天内取走，而法警也帮忙联系了一家专业的运输和保存公司，将潘姓一家的物品在两天内打包暂存仓库，潘姓夫妇不得再借口取物回屋。

    杨艳和马镇江一家望着新的家门钥匙和「合法占有通知」相当开心，但是因为此次恶梦经历，他们不会再出租房屋，「过去四年没收租，还要还贷款、交地税，损失应该超过20万元。」

    狡猾房客 没完没了

    周青青说，该案拖延的原因是潘Sam找了许多借口，比如假称夫妻离婚、承诺要找房搬出但「房子永远都在装修」，又或者称一家都没工作，但是杨艳却在法拉盛某公司偶遇担任前台的潘姓大女儿，且潘姓夫妇一家至少有三辆车，其中一辆是奔驰。

    周青青说，纽约州法律对房客的偏袒和案件堆积，让律师和房东都束手无策，「最好的方法就是预防」。她表示，房东对房客背景调查时，需要找调查详细的公司，「不只是信用分数调查，还要查驱赶纪录，如果案子和解，有的公司也无法查到，所以要找到连那类连和解都查到的公司」。

    不过周青青在28日下午又收到消息，本声称不住在此处的潘家大女儿向法庭申请要搬回杨艳的住所，理由是她被非法驱逐，「我还要去上庭，这件事还没结束」。