布碌仑居民郑女士问：我在法拉盛有栋房，今年初将其中一套公寓租给一个单亲妈妈。当时就发现她的信用不佳，但她声泪俱下地解释说，是前夫盗用其名义欠下卡债所造成的，她会努力工作、在国内的家人也会支持她，我看她可怜，连押金都没收就让她入住，不过还是有签租约的，即便如此，她还是时常拖欠租金，每次催她缴时她总满脸无辜地在几天后补上，所以我也没赶她走。

约两个月前，我接到其他房客的抱怨，说这个单亲妈妈的儿子突然来同住，半夜吵闹，还有去邻居家乱敲门、偷伞、弄破公共区域的设备等各种夸张行径，我有报警，但警方没有特别的回应，我也应房客建议，在公共空间装上监控摄影机。所以上个月我陪工人去装摄影机时，这对母子突然出现和我聊天，说他们当月又得迟交房租，当时我想迟缴也不是一两次的事情，听完解释后我也答应了。可是到这个月，他们已经两个月没缴租金了。

更夸张的是，我前几天发现他们把摄影机线路都给剪断了，还偷走我放在储藏室的旧冰箱、旧电视和家具等等。我再次报警，至今警方仍没给我具体答复。请问我该怎么做？我朋友都说纽约的法律较保护房客，打官司可能会拖很久，当初看她可怜反而造成自己的麻烦，有什么方法能加速官司的进行吗？

律师朱益民答：你可以到房东房客法庭进行驱赶程序，让法庭来决定。一般来说，租约含有或隐含有不得吵闹、不得影响周围邻居生活的条款，因为租屋处作为住所、需具备居住的品质与功能，你可以说房客违反了这些条款，并通过法律程序驱赶她。法庭会要你证明房客或是她的小孩如何违反这些条款，如果证据比较充足有力的话，比如有邻居与房客可以作证，那最后将这名房客赶走的机会很大。

无论警方有没有立案调查，你都可以在驱赶的法律程序中提出房客的偷窃行为。报警后警方没有立案调查有很多原因，可能是人手缺、证据不强、只有口述等等原因，让警方不愿多花精力调查；但警方没有立案、逮捕，并不代表房客的儿子没有偷窃，也不表示你不能用这个理由来驱赶。驱赶程序也需要举证，举证的标准与刑事案件的举证标准不同。

你也可以通过民事法庭要求他们赔偿，包括偷走的东西及损坏的东西；不过若是要追讨积欠的房租，需在房东房客法庭提出，要求房客偿还。刑事没有立案也不代表民事不会胜诉，民法刑法的概念不同。

你可以从驱赶程序或民事诉讼中择其一，常见的是先进行房东房客法庭的驱赶程序，再追讨所欠的赔偿。纽约的法律确实较保护房客且驱赶程序耗时，想要加快官司进行有一种方式：两种选择同时进行，在驱逐房客的同时也提出民事诉讼，给对方压力，很多人在这种时候选择认输或是不打官司求协调。