前些日子，跟几位“好古”的朋友闲聊，发现他们对古代居住生活普遍存在着认识上的误区。比如说，他们都认为古代没有开发商，市民想住上新房子，只能靠自己盖。再比如说，他们还认为古代人少地多，即便是繁华的大都市，人口密度也不会太高，故此居住不成问题，住房自有率接近百分之百。最后他们还认为古代没有银行，人们置业时手头不宽裕，只能找亲朋好友拆借，而无法贷款买房。

第一，古代其实也有开发商。古代的开发商虽然不是以股份公司等现代形式出现，其职能却跟现代的开发商一样，就是负责把房子盖好，然后卖给别人。中国历史上有名的开发商不少。王莽还没做皇帝的时侯，曾经出资一百万贯，在都城买下三十顷地皮，建成一批房子，低价卖给流民居住。唐朝的宰相裴度退休之后，也曾在洛阳北邙买地建房，低价转让给朋友和同僚。《太平广记》里还有位大老板窦乂，用三万铜钱买下十亩洼地，平整之后，建成商铺二十所，用于出租和出售。清朝中后期，四品以上的京官一旦卸任，大多喜欢在北京近郊买地，营建之后再卖出去。清人杨静亭《都门杂咏》有言：“卸任归来买地忙，亲朋欣庆碧华堂。看他营造看他卖，多少官居积宦囊。”说的就是满清公务员退休之后转行做开发商的现象。

第二，古代的住房自有率并不比今天高。仅以宋朝为例，北宋初期开封人口就已达到五十万左右，整个城区除了道路和水面，剩下的就是房子，可供开发的空地寥寥无几。雍熙二年九月，宋太宗想扩建宫城，发现拆迁的工程量太大，只好取消了扩建计划。而在南宋极盛时期，都城杭州的人口已经飙升至一百多万，城区面积却不到三十平方公里，人口密度基本上跟今天的北京持平，以至于很多官员都没有住房，只能租赁公房居住。

第三，古代虽然没有银行，但是购房者一样可以贷到房款，尤其是在明清两朝，贷款买房或者贷款建房简直成了城市居民房款不足时的主要解决方式。

您会问，那时候连银行都没有，他们找谁贷款呢？

大致有四种渠道：一、找当铺贷款；二、找钱庄贷款；三、找印局贷款；四、自己组织“钱会”，购房者之间互相贷款。

从两汉到民国，当铺一直存在于中国的大中城市和繁华市镇，购房者缺钱了，可以拎着东西到当铺去，让人家估个价，然后按估价的百分之七十或者更低的比率贷出钱来，并约好还款日期和利率，期限一到，一手把钱还给当铺，一手把自己的东西拎走。很明显，这是一种较为原始的抵押贷款形式。

购房者到当铺贷款，抵押品可分两种。一种是首饰、珠宝、古董、字画等动产，一种是房契、地契等不动产凭证。利息一般按月计算，利率则高低不等。五代以前的利率通常高一些，月利百分之五到百分之八。宋朝以后的利率通常低一些，月利百分之二到百分之五。某些时期，政府还对利率设定一个强制性的上限，比如在南宋和明清两代，当铺放款时的月利率不得超过百分之三。

需要说明的是，这里所所说的“月利率”，跟现在一样是要算复利的。比方说，您买房缺钱，把老爸收藏的古董从家里偷出来，找当铺做抵押，贷了十万，月利按百分之三，贷期一年。那么一年之后，您需要还给当铺多少钱，才能把老爸的古董换回来呢？如果按单利，每月利息都是三千块钱，一年之后连本带利是十三万六千；而如果按复利，第一个月的利息是三千，第二个月的利息就是三千九百，第三个月的利息就是四千一百零七十……就这么利上加利，最后您得还给当铺十四万两千五百七十六元。

聪明的朋友会发现，古代的购房者找当铺贷款的可能性不大。为什么呢？倒不是因为当铺按复利计息，还款时太吃亏，而是因为找当铺贷款必须拿得出东西作抵押。对于急需贷款的购房者来说，这门槛太高。第一，他们没房，拿不出不动产凭证；第二，他们家里也不大可能有特别值钱的动产，要不然早变卖了凑成房款了，谁还傻呵呵地去当铺借贷啊。

那么好，咱们撇开当铺，再说钱庄。

钱庄出现得晚，按经济史界的主流说法，像模像样的钱庄到明朝才开始出现。不过对于购房者来说，钱庄的一大优势就是贷款时可以不用抵押，只要贷款方能找到实力雄厚兼且信用卓著的担保人就行了。如果贷款方自身信用卓著，能够得到钱庄的信任，那么连担保人都不要，就能从钱庄贷出钱来。

在明朝后期和有清一代，钱庄遍及大江南北，其主营业务却大致雷同，就是存款、贷款和货币兑换。很多钱庄吸收了储户的存款，再把这些资金贷给急需用钱的人，从中可以赚到一定的差价。那时候钱庄吸储，其主要功能在于保管，而不在于保值，商户到钱庄存钱，常常是没有利息的，即使有，那利率也远远低于钱庄放贷时的利率。例如清朝光绪年间，上海各大钱庄的存款利率一般在每月百分之三左右，而贷款利率每月最低百分之七，活期贷款利率则高达每月百分之三十。并且那时的钱庄跟现代银行一样，吸收存款按单利计息，向外贷款则按复利计息。假设您找了保人，向钱庄申请十万元的活期贷款，月利按百分之三十计算，那么一年之后，您就得还款二十三万。这是很吓人的。

有意思的是，如果您比较有钱，已经在清末某家钱庄存了几百万定期存款，那么万一哪天您想买一套上千万的豪宅，是可以找这家钱庄透支的，而且不用付息。由此可见，嫌贫爱富是金融业与生俱来的毛病，无论是清代钱庄还是现代银行都不能免俗。

印局是一种高利贷机构，和钱庄一样在明清两代盛行。购房者找印局贷款，同样可以只凭信用，无需抵押。只是还款太麻烦——贷出一笔款子，每天都得找印局还钱，直到连本带利还清为止。例如您在正月初一那天向印局贷款十万元，月利率按百分之八，贷期是一个月，那么从初一到三十，每天您都要到印局还上三千六百元。所以说，印局的金融产品非常单一，它只经营贷款，不经营存款，而且只经营那种分期等额还款类型的贷款。另外，鉴于印局不能吸储，其资金规模必然很小，故此不可能提供大额和长期的贷款品种。从这个角度看，印局并不是古代购房者理想的借贷对象。

最后说说“钱会”。“钱会”流行于清末和民国，参与者大多是彼此熟悉、有血缘关系或地缘关系的贫民。其业务形式非常奇特，需要举个例子才能讲明白。

举例言之。在宣统年间的北京某胡同，居住着小明、小亮、小强、小胖等四户人家，他们住的都是大杂院，都想买一套新居，手头的钱都不够。怎么办呢？他们不找当铺贷款，也不找钱庄贷款，更不找印局贷款，而是组成一“钱会”，搞了四届活动，就让四户人家都买上了新房：

第一年，小亮、小强、小胖三家各掏一万给小明，帮小明买上了新房；

第二年，小明、小亮、小强三家各掏一万给小胖，帮小胖买上了新房；

第三年，小胖、小明、小亮三家各掏一万给小强，帮小强买上了新房；

第四年，小强、小胖、小明三家各掏一万给小亮，帮小亮买上了新房。

回头算一算，四户人家在四年之内分别都拿到了三万元的无息贷款，而且谁也没有吃亏（前提是期间没有发生通胀或通缩）。这就叫“钱会”。

严格讲，钱会不是一种金融机构，而是一种很有创意的金融互助组。